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[推荐] 李嘉诚上海囤地记:“囤”了七年 价格增长28倍

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发表于 2020-2-9 05:00 | 显示全部楼层 |阅读模式

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按长实此前披露过去十年在内地物业销售收入平均280亿港元(约合248亿元)计,仅真如项目年贡献便达30%。李氏家族似乎并不想放弃这只“现金奶牛”。
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 楼主| 发表于 2020-2-9 05:00 | 显示全部楼层
观点地产网 1月10日,在长江集团的周年晚会上,李嘉诚罕见地公开露面,这距离其上次在公众面前出现已过了四个月。

在媒体问到“是否重返内地”时,李嘉诚笑而不答,长子李泽钜则回应称,从来没有说过要离开,怎么会说重返呢?

一星期后,长实似乎用行动进行了一次“反击”。
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 楼主| 发表于 2020-2-9 05:00 | 显示全部楼层
1月15日消息,长江实业集团有限公司拟收购上海真如项目“高·尚领域”剩余40%权益,对此,长实方面回应称公司有兴趣作出研究,且事实上公司有优先购买权。

上述表态与过往市场的刻板印象有所出入,实际上去年6月长实便就大连西岗山黑嘴子项目与融创签约,交易价据传约40亿元。

但对于长实来说,开发周期长达十余年的真如项目意义不言而喻,从2006年联合和润集团以22亿元底价拿地,2013年才入市,再到2019年6月首次推出住宅产品“领寓”。这期间,“囤地”、停工、延期开发,再到出售传言,各种言论总是穿插其中,长实却始终未松口。
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 楼主| 发表于 2020-2-9 05:00 | 显示全部楼层
对于最新的增持消息,业内认为“真如项目销售不错,要买剩下的股权也正常”。1月3日,长实集团公布了“高·尚领域”去年全年销售成绩,其中“领寓”开盘半年以来销售金额达73亿人民币,位列上海住宅总销售套数及金额排名前三甲。

按长实此前披露过去十年在内地物业销售收入平均280亿港元(约合248亿元)计,仅真如“领寓”部分年贡献便达30%。李氏家族似乎并不想放弃这只“现金奶牛”。
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 楼主| 发表于 2020-2-9 05:00 | 显示全部楼层
28倍囤地记

这个名为“高·尚领域”的项目历来争议颇多。

2006年,上海真如城市副中心第一幅巨量核心地块A3-A6地块,以22亿元底价花落长江实业,折合楼板价3027元/平方米,这是长实在内地最大投资的综合体项目。

但随后,该地块却迟迟没有动工,直到在闲置土地“两年大限”到期之际,于2009年4月,长实才举行了开工仪式。按照仪式上李泽钜的说法,整个项目预计于2018年完工,即整个项目建成至少还需要9年时间。
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 楼主| 发表于 2020-2-9 05:00 | 显示全部楼层
彼时的规划显示,真如项目地下、地上总建筑面积达114万平方米,其中包括14.4万平方米的住宅、22.3万平方米的公寓式办公楼、24万平方米的甲级办公楼、21.4万平方米的商业、两栋星级酒店、会所和停车库配套及大量公共绿化建设。

开工仪式并没有加快项目进程,于2011年,媒体实地探访称该地块仍处于打桩阶段,按项目周边地块价计算,项目溢价率已达300%。对此,长实方面则回应称,项目面积达到几百万平方米,开工过程复杂,并称实际上日日都有打桩机在运作。

关于长实“囤地”行为的言论开始甚嚣尘上。
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 楼主| 发表于 2020-2-9 05:00 | 显示全部楼层
大多观点都认为,这是李嘉诚旗下长实系房企的一贯套路——第一个进入区域开发,最后一个开盘。这种操作模式的逻辑,即是较早拿地,缓慢分期开发,坐等周边配套成熟、土地升值,稳赚取土地溢价,坐享渔翁之利。

事实上,李嘉诚在内地的三四十个项目中,基本上开发周期都很漫长,少则三五年,多则二十年有余,如1993年长实集团拿下的北京誉天下别墅项目,直到2018年才全部开发完,跨越时间长达25年。

此外,也有一些看法认为是客观原因导致项目进程拖慢,尤其是该项目地下跟轨交11号线对接,使得地下三层的工程量与难度较大;加之政府承诺的配套并没有打造起来,如脏乱的铜川路水产市场迟迟没有搬走,更别说变身为步行商业街。
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 楼主| 发表于 2020-2-9 05:00 | 显示全部楼层
有业内则表示,客观原因固然也有,但是主观控制开发节奏才是主因。

值得一提的是,这种“囤地”“捂地”的行为并不是长实独有的,新鸿基、九龙仓、新世界等等都有类似开发行为,在港资们看来,高周转、获取流动资金并不是他们追求的,高利润才是更加核心的。

“囤”了七年后,2013年,“高·尚领域”首次推出行政公馆“柏韦”700个单位,并于当年6月下旬售罄,收金26亿元。而后在2016年,续推400个行政单位并很快售罄,然后又加推了160个单位,这一年合共实现销售33亿元。
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 楼主| 发表于 2020-2-9 05:00 | 显示全部楼层
2019年5月,在开盘前夕,外媒报道称,长实有计划出售上海真如项目权益,项目总估值约200亿元。不过,长实很快回应称,公司经常有收到不同的出价建议,但有建议不代表公司接受及会出售项目。

同年6月,“高·尚领域”终于首推住宅项目“领寓”。截至全年,“领寓”销售843套,总销售金额约73亿人民币,位列上海住宅总销售套数及金额排名前三甲。

长江实业地产投资有限公司董事郭子威近期在活动上还表示,“领寓”预计将于年后继续加推,提供合共逾348套精装修单位,按计划将分批依次推售。
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 楼主| 发表于 2020-2-9 05:00 | 显示全部楼层
结合前几次的推售来看,截至目前长实总共在“高·尚领域”回笼资金132亿。
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